KJØP AV NY BOLIG – FARLIG

Legalconsult og advokat Lillefuhr bistår boligkjøpere og sameier eller borettslag ved nyboligkjøp. Legalconsult har lang erfaring med advokatbistand ved feil og mangler etter bustadoppføringslova og har ført en rekke søksmål for tingrett og lagmannsrett med positivt utfall for forbrukerne. Noen saker løses også uten søksmål.

Legalconsult gir råd og veiledning også før stiftelse av sameier og ved overtakelser. Vår erfaring er at en rekke utbyggere og entreprenører bygger med klare avvik fra byggegreglene, tolker forskriftskrav kreativt og skjuler dette for forbrukerekjøpere.

Leilighet i nybygg er kanskje din dyreste investering. Ta hensyn til det og ta bistand ved ferdigbefaring/ overtakelse. Det er ingen grunn til å være naiv og stole på at utbyggeren har hatt dine behov i tankene hele veien. Leveransen står ofte ikke i samsvar med avtalt kontraktsmessig ytelse og i noen tilfeller også i strid med minimums funksjonskrav og brukbarhet i tekniske forskrifter 

Førstehjelpstips og råd til seksjonseiere og sameier eller borettslag

Sjekk alltid om vedtekter er forsøkt endret ved innkalling til stiftelsesmøte – ikke stol på forretningsfører eller eiendomsmegler. De ønsker nye oppdrag for utbygger og er ikke nødvendigvis opptatt av å ha omsorg for deg. Det gjelder også de største aktørene. Sjekk også om seksjoneringsdokumentene er endret av utbygger i forhold til salgsoppgaver og plantegninger (for eksempel nye parkeringsseksjoner som eies av utbygger, uten at det var forutsatt)

Sjekk alltid og be opplyst om eiendomsmegler har kommet med nye opplysninger i kontraktsutkast som ikke var en del av avtalen da du kjøpte (dvs salgsoppgave og deklarasjoner ved bud og aksept

Sørg for at sameiestyret som stiftes engasjerer takstkyndig ingeniørfirma for å vurdere at byggene og fellesområdene og fellesarealer er bygget i samsvar med reguleringsplanen og hva som er byggemeldt og prosjektert. Byggetegninger, utomhusplan og alle tekniske løsninger bør kontrolleres av sakkyndige med særlig kompetanse i forhold til kravene i TEK 10 / TEK 17 og salgsdeklarasjoner. Sameiestyret skal ikke personlig ta over og kontrollere bygg og fellesområder vært 50 – 100 mill kroner. Mange utbyggere, også store entreprenørfirmaer og boligbyggelag legger likevel opp til det. Resultatet er at du/ sameiet blir forsøkt lurt. Parkeringsanlegget ,mht dimensjoner p-plasser og kjørebane m.v. bør kontrolleres av sakkyndig før noen av seksjonseierne gjennomfører overtakelse av sine leiligheter

Er det mistanke om byggefeil, få de taksert og sørg for å holde tilbake tilstrekkelig del av kjøpesummen ved overtakelse. Megler har plikt å følge det opp. Er det mistanke om alvorlige feil – vurder å ikke overta leilighet/bygg/fellesområdet før det er utbedret og kontrollert av uavhengige.

Hovedregelen er i følge Kommunaldepartementet at det skal være ferdigattest før innflytting. En del kommuner synes likevel å ha så stor omsorg for utbyggers økonomi og byggelånsrente at de gir midlertidige brukstillatelser. Kontroller i så tilfelle hvilke vilkår som var satt for å gi brukstillatelse m.v.

Sjekk om forretningsfører i budsjettutkast har satt av midler for takstkyndig bistand ved overtakelse – hvis det ikke er gjort bør dere være ekstra skeptiske og kreve at det blir gjort ved stiftelsesmøte av sameiet eller borettslaget. Det er viktig å finne takstkyndige som er uavhengige av utbygger, entreprenør, forretningsfører eller eiendomsmegler. Det er eksempler på “tette bindinger”

Særlig kravene om universell utforming av boder, parkeringsplasser, trinnfri tilgang til parkeringsanlegg brytes. Det skal selvfølgelig være avstand fra bodvegg til parkert bil for ferdsel eller å komme seg bort fra parkert bil i brann. Det finnes byggforskblad og preaksepterte løsninger om det – Det fravikes/ følges ikke – i en del tilfeller. Boder ved universell utforming skal være støvfrie, dører slå utover etc. En del utbyggere bryr seg ikke om det. Vær obs på at kommunen ikke kontrollerer noe som helst ved midlertidig brukstillatelser eller ferdigattest men stoler på ansvarlig søker og ansvarshavendes erklæringer. De kan være ren bløff. Det er flere eksempler på at Byggforskblad eller Norsk Standard er blitt fraveket grovt – uten at det opplyses at som bygget tegning er annerledes enn plantegnings om ble godkjent av kommunen.

En av Norges største entreprenører Skanska har klare avvik  med ca 60 % av alle p-plasser i et parkeringsanlegg i Trondheim (Se omtale av parkeringsdom i Frostating lagmannsrett) og la seg ca 75 – 80 cm under sin egen interne standard om bredde med 2.90, senere 3 meter ved vegg som først er kommet på bordet 6 år etter at p-anlegget ble tatt i bruk)

Ta om nødvendig advokatbistand for råd og veiledning før overtakelse. Legalconsult kan gi bistand i denne prosessen.

Ofte registreres at forbrukere og sameiestyrer ukritisk overtar seksjoner, fellesområder, parkeringsplasser og bygg ukritisk – og uten sakkyndig bistand. Hvis det er reklamasjonsplikt kan det senere være for sent å reklamere. Vær obs på at om Byggforskstandarder eller preaksepterte løsninger fravikes med forsett eller grovt uaktsomt/uaktsomt er det normalt ikke reklamasjonsplikt. Det gjelder også om selgers representant holder tilbake informasjon, f.eks at en P-plass er dimensjonert smalere, kortere eller har dårligere manøvreringsfelt enn hva NBI 312.130 foreskriver.

Hvis det er markedsført med god kvalitet, høy kvalitet eller standard, kan det medføre at dere har krav på høyere standard enn offentligrettslige minimumsløsning, for eksempel for reguleringsevne på gulvvarme.

Ved bruk av byggedeler, moduler, baderom,vinduer eller tekniske løsninger produsert i andre lavkostland -skal disse tilfredsstille norske byggeregler. Gang på gang ser vi at det ikke er tilfelle.

Det er fullt mulig å sette vilkår i budskjema ved kjøp om at for eksempel P-plass skal ha en viss bredde. 2,5 m er standard etter vår 2015 men det er dimensjonert for biler opp til 1,80 meter og ved vegger eller søyler skal det være tillegg. Du ønsker kanskje en p-plass på 2,70- 2,80 med tillegg dersom vegg – sett det som forutsetning i bud og du er bedre sikret.

Ved brudd på funksjonskrav etter bygningsloven som er mer enn ubetydelige har bygningsmyndighetene plikt å nekte utstedt ferdigattest og har plikt til ulovlighetsoppfølging. Det syndes det dessverre med flere steder i Norge. 

Mange i bransjen slurver også med isolering av tappevannsrør og bruker ikke isolering /isolasjon men kun plastrør i plastrør og varmt og kaldt vann inntil hverandre i stigesjakter m.v. Still krav ved budgivning og sjekk ved overtakelse. Feil temperatur på tappevann kan gi helsefarer i form av for eksempel legionalla.

Legalconsult og advokat Lillefuhr gir førstehjelp og det kan avtales en hyggelig pris for råd og veiledning. Det kan ytes per Skype eller oppmøte. Nødtelefonen er 90 65 28 28.

Lykke til.