Kjøp av nyoppført bolig – ettårsbefaring og reklamasjonsfrister

Ved kjøp av nyoppført bolig kan kjøper og selger/entreprenør kreve at det avholdes en befaring ett år etter overtagelse. Dette er for å gå gjennom boligen for å avdekke om det har oppstått feil og mangler etter overtagelsen. Ved nyoppførte boliger kan det oppstå feil og skader for eksempel som følge av at bygget “setter seg” eller andre feil som oppdages ved bruk av boligen. Det er viktig å være oppmerksom på at krav på feil og skader kan gå tapt før ett årsbefaringen dersom oppdagede feil og mangler ikke er reklamert rettidig. Rettighetene fremgår av bustadoppføringsloven som gir forbrukerne et forholdsvis sterkt vern. Vi anbefaler at advokat konsulteres hvis det er mistanke om feil eller mangler ved nyoppført bolig/leilighetet. Ved tvist mot selger/entreprenør vil rettshjelpforsikring iht husforsikring eller innboforsikring gjelde.

 

Sterkt forbrukervern ved kjøp av ny bolig
Mange kjøper bolig under oppbygging eller før den er ferdig bygget. Kjøpene reguleres av bustadoppføringsloven som gir forbrukerne et sterkt vern overfor entreprenøren som bygger huset og alle håndverkere som er involvert i byggingen.

Som hovedregel kan forbrukeren kreve rettet alle små feil og skader som ikke er i henhold til avtalen om kjøp av boligen. Boligen skal være i samsvar med avtalen og lov/forskrifter. Er den ikke det kan forbrukeren klage på dette. Klagen må være i samsvar med reklamasjonsfristene i bustadoppføringsloven som er et vern for selger/entreprenøren for å beskytte denne mot upåregnelige krav.

Bustadoppføringsloven gir partene adgang til å kreve avholdt en ettårsbefaring for å avdekke feil og mangler og som regel er det entreprenøren som setter frem et slikt krav for å avskjære mest mulig av senere reklamasjoner.

Forbrukeren kan tape krav som følge av sen reklamasjon
Forbrukeren har reklamasjonsplikt på feil og mangler som oppdages ved den nyoppførte boligen. Reklamasjonsplikten gjelder også forhold som burde ha blitt oppdaget av forbrukeren. Hva som burde ha blitt oppdaget avgjøres av hva en kan forvente av en vanlig aktsom forbruker.

Bustadoppføringsloven i likhet med øvrige kjøp- og forbrukerkjøpslovgivning inneholder en relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.

Den relative reklamasjonsfristen tilsier at forbrukeren skal reklamere “innen rimelig tid” når feil og mangler oppdages eller burde ha blitt oppdaget. Denne fristen er som hovedregel innen to måneder men det avhenger av mangelens omfang og kompleksistet. Like fullt bør forbrukeren reklamere så fort som mulig.

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtagelsen av boligen. Som regel avholder partene også en fem års befaring før utløpet av den absolutte reklamasjonsfristen. I praksis er det vanlig å engasjere fagkyndige som gjennomgår boligen og bygget for feil og mangler som kan ha oppstått etter overtagelsen. Vi anbefaler sterkt at forbrukere bruker fagkyndige, både ved ordinær overtakelse og ved ettårsbefaringen for å avdekke mulige feil og mangler iht de tekniske forskriftene. Avdekker den takstkyndige større feil og mangler vil disse utgiftene også kunne kreves erstattet av selger/entreprenør. Er det avdekket feil og mangler bør forbrukeren vurdere å ta advokatbistand.

Foruten den relative og absolutte reklamasjonsfristen inneholder bustadoppføringsloven en kortere reklamasjonsfrist for feil og mangler som ble eller burde ha blitt oppdaget under overtagelsen eller ved en senere ettårs eller femårsbefaring. Etter gjeldende rett er denne fristen “så snart råd er” ansett å være fjorten dager.

Unntak fra reklamasjonsfristene
Reklamasjonsfristene gjelder ikke dersom selger/entreprenør har påtatt seg en lengre reklamasjonsfrist enn det loven gir. En slik lengre reklamasjonsfrist kan fremkomme av avtalen om kjøp av nyoppført bolig eller uttrykkelig i etterkant av overtagelsen.

I tillegg gjelder ikke reklamasjonsfristene dersom de påviste feil og mangler er en følge av grov uaktsomhet eller forsett. Hva som anses som grovt uaktsomt eller forsett beror som regel på å bevise det som har oppstått gjennom å engasjere fagkyndige som takstmenn/ ingeniører.

Like fullt er det viktig å vite at enkelte krav kan falle bort som følge av foreldelsesregler. Etter foreldelsesloven kan krav gå tapt etter 3 år selv om det er reklamert innenfor den relative og absolutte reklamasjonsfristen. Den ytre foreldelsesfrist er likevel 10 år og man kan fortsatt ha sitt krav i behold om man tar ut rettergangsskritt innen 10 år og innen 1 år etter at mangler ble eller burde blitt oppdaget og manglene skyldes grov uaktsomhet eller forsett (f.eks. bevisst unnlatt å følge forskriftskrav ved montering av toaletter med skjult sisterne)

Reklamasjon før ettårsbefaring
Ved overtagelsen og før ettårsbefaringen oppdager en ofte feil og mangler som for eksempel sprekker i maling eller lignende på grunn av at boligen/bygget setter seg (f.eks. i modulbygg). For slike feil og mangler før ett års befaringen gjelder den relative reklamasjonsfristen. Det må altså reklameres normalt innen to måneder etter at mangelen ble eller burde bli oppdaget.

Det er viktig å vite at ikke alle slike feil og mangler kan kreves rettet/erstattet. Det avhenger av avtalen, lov og omstendighetene rundt det oppståtte.

Det er vanlig i slike forhold at det avtales et unntak fra den relative reklamasjonsfristen at feil og mangler som oppdages innen ett år etter overtagelsen fremmes ved en ett års befaring. Dette gir et friere spillerom for forbrukeren og selger/entreprenør til å unngå store løpende reklamasjoner som forstyrrer partene. Generelt gjelder dette også sprekkdannelser og andre estetiske mangler som en ser dukker opp etterhvert og som man ikke vet når dette først ble oppdaget.

Gjennomføring av ettårsbefaring og reklamasjon etter ettårsbefaring
Som regel føres protokoll fra den ettårige befaringen. Feil og mangler føres i protokollen og fremmes som en felles reklamasjon.

I tillegg må feil og mangler som blir oppdaget like etter ettårsbefaringen reklameres “så snart råd er” som er ansett å være fjorten dager.

For feil eller mangler som oppdages etter at det er avholdt ett års befaring, og senere enn den nevnte fjortendagersreglen, må det reklameres «innen rimelig tid» etter den relative reklamasjonsfristen. Her må forbrukeren også være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelse, samt at påpekte mangler og krav i denne forbindelse kan gå tapt dersom foreldelsesfrister ikke avbrytes.

Utbedring av mangel
Når feil og mangler er konstatert skal disse rettes “innen rimelig tid” av selger/entreprenøren. Hva som er rimelig tid for rettingen avhenger av manglen og de øvrige omstendighetene. Her tas det særlig hensyn til om mangelen kan rettes uten hinder for bruk av boligen eller om det påfører urimelig byrder på forbruker og selger/entreprenøren. Det er imidlertid viktig at det fastsettes en konkret frist for utbedring enten i avtale mellom partene eller i protokollen fra ett års befaringen.

Reklamasjon bør altså fremmes så snart feil og mangler oppdages eller avdekkes. Av bevishensyn og etterprøvbarhet er det best å fremme reklamasjonen skriftlig.

 

Advokatbistand og egne takstutgifter i forbindelse med avdekking av feil og mangler og fremming av reklamasjon kan som hovedregel kreves erstattet av selger/entreprenør og vil også i vesentlighet være dekket av rettshjelpsforsikring etter at det er oppstått uenighet/tvist.

Legalconsult advokat har lang og utstrakt spisskompetanse på juridiske utfordringer knyttet til eiendom og bolig. Ta kontakt med advokat Elling André Lillefuhr eller advokatfullmektig Vedat Kaya for en nærmere analyse av hva vi kan gjøre for deg eller dere som har kjøpt nyoppført bolig.