NY LAGMANNSRETTSDOM OM PARKERINGSBREDDER OG DIMENSJONER

Legalconsult ved advokat Lillefuhr har ført søksmål for 67 seksjoner om parkeringsbredder og dimensjoner manøvreringsfelt/kjørebane. Frostating lagmannsrett avsa dom 12.5.2017 som får en viss betydning da den fastsetter at det er minimumskrav, noe byggesaksmyndigheten i Trondheim kommune har avvist i 2015 og derfor ikke har foretatt ulovlighetsoppfølging. Dommen vil derfor bli retningsgivende mht at forbrukerkjøpere har et rettskrav på brukbare eller funksjonelle parkeringsplasser. Dommen besvarer imidlertid ikke alle viktige forhold ved vurdering av feil og mangler pga parkering etter bustadoppføringslova ved prosjektsalg.

Av Frostating lagmannsretts dom av 12.5. 2017 kan sluttes at minimums parkeringsbredde ved innflytting våren 2013 skal være 2,30 meter. Ved byggesøknad/rammesøknader etter mars 2015 skal minimumskrav til p-plass pga ny Byggforskstandard fra mars 2015 være minimum 2,50 meter. Det må i begge tilfeller gis et tillegg på minimum 0,25 meter ved vegg eller ved søyle som hindrer åpning av dør. Byggforsk anbefaler et tillegg på 0,3 – 0,5 meter. Lagmannsretten har ikke begrunnet det noe avvikende synet på krav til tillegg. For søyler som plasseres ved bilhjul og ikke hindrer døråpning anbefaler Byggforskbladet at halve søylens bredde skal legges til p-plassen. Er søylen 0,3 meter skal det f.eks. legges til 0,15 meter. Minimums parkeringplass før mars 2015 er altså 2,3 meter eller 2,55 meter ved vegg/søyle som hindrer døråpning.

Iht dommen plikter utbyggere å i hvert fall gi p-plasser som oppfyller anbefalingene til Byggforsk. Ut fra kjennskap til situasjonen i Trondheim synes det at dette har vært syndet stort mot og forbruker – boligkjøpere er blitt presset inn på trange p-plasser selv om leilighetene har vært bygd med livsløpsstandard iht krav i reguleringsplaner. Dette gjelde flere større utbyggere og entreprenører og det er eksempler på bredder med 2,14 meter ved søyle og 2,19 meter ved vegg selv om minimumskravet iht dommen er ansett å være 2,55 meter og slike prosjekter er markedsført med både alminnnelig god kvalitet, høy og endog ekstra høy kvalitet og til dels med høy prisklasse.

SKANSKA har altså bygd p-plassene klart i strid med funksjonskravet i de tekniske forskrifter og det utgjør feil og mangler iht bustadoppføringslovas § 25 annet ledd når det er bygd p-plasser med mindre bredder enn 2,55 ved vegg eller søyle som hindrer åpning av dører.

Retten har under noe tvil kommet til at det på avtalemessig grunnlag ikke var plikt til å bygge standard p-plasser på 2, 50 meter, jf. bfu § 25 første ledd. Etter min vurdering er det feil rettsanvendelse ut fra de faktiske opplysningene i saken tilsvarende rettspraksis om prosjektsalg til god kvalitet (f.eks. Borgarting, LB-2013-92577 ( Markedsført som kvalitetsbygg stiller krav til leveransen).

LMR har heller ikke vurdert uttalelse fra uttalse i LB 2015 – 025881, Borgarting lagmannsrett mht faktum i Oslo fra 2010 at standard p-plass er 2,5 meter.

LMR har heller ikke fulgt tidligere rettspraksis om at det gjelder en skjerpet opplysningsplikt og hvor salgsdokumentene får ekstra betydnining (LF 2014 – 075072 fra 2015 (Frostating) + et par andre dommer som uttaler at alle tegninger og salgsdeklarasjoner blir viktig ved prosjektsalg for å tolke partenes rettigheter og forpliktelseri LB 2010-56928 enig i følgende fra dom LB 2009-187830 (Borgarting) samt lagmannsrettdom som vurderer at en standard p-plass var 2, 50 meter i 2010. Bl.a. viser bevisene at SKANSKA i 2010 hadde en intern anbefaling om bredde på 3 meter ved vegger og standard p-plasser ved boligprosjekt i Oslo (Tiedemannsbyen) med innflytting senest i 2012 var på 2,50 meter. Iht dommen må seksjonseierne i Ranheimsfjæra nøye seg med lovens minimumskrav som er tolket til 2, 55 meter. Iht Byggforskbladet anbefales likevel et minimum på 2, 60 meter ved vegg og søyler som hindrer døråpning (2,60 – 2,80 pga anbefalt tillegg på 0,3 – 0,5 meter)

I dommen ble vegvesenets anbefaling fra 2008 om alminnelig p-bredde på 2,50 meter iht p-veileder i kommuneplanen ikke fulgt. Lagmannsretten tolket at denne ga minimum bredde på 2,30 meter ved lite utskifting av kjøretøyer. Det savnes en drøfting av at Statens vegvesens anvisning om 2,30 meter ved lite utskifting av kjøretøy bare gjaldt plasser som hovedsakelig brukes til arbeidsplassparkering og at retten i dommen samtidig vurderte at p-plassene skulle brukes av både barnefamilier og eldre.

I dommen er lagt til grunn at livsløpsstandard/UU som var forutsatt i reguleringsplanen og hvor SKANSKA som ansvarlig søker opplyste skulle bygges 100 % UU, ikke er et vilkår. Her har retten trolig tolket TEK 07 feil da parkering er en del av utearealene iht § 10 – 2. Reg.planen henviste direkte til kommunens veileder for flerleilighetsbygg fra 2008 og denne gjaldt både parkering og tilgang til boder. Veilederen viste at standard p-plasser var 2,40 meter. Rettens vurdering av at en ikke kunne forvente mer enn 2,30 meters bredde basert på en eldre anvisning fra 2005, før livløpsst. kom inn regelverket og senere veiledere er derfor problematisk som retningssnor. Reguleringsplanen var en del av salgsdokumentene uten at det var opplyst i markedsføringen at livsløpsstandard i tilfelle ville bli fraveket for parkering og at prosjekteringsverktøyet som reguleringsplanen forutsatte, ikke ville bli fulgt.

Retten har ikke ansett at det kunne dømmes til retting i denne saken for bare 37 av de totalt ca 208 p-plassene pga kostnadene, usikkerhet mht om det lar seg gjøre og konsekvenser for andre p-plasser.

Det er gitt prisavslag med 150 000,- eller 100 000,- per p-plass som på skjønnsmessig grunnlag har for dårlige p-plasser iht dette minimumskravet. Totalt er tilkjent i overkant av 5 MNOK i prisavslag

HC-plassene som er klart under 6 x 4,5 meter er i strid med de offentligrettslige kravene, men det gis ikke prisavslag til brukerne da retten kom til at det ikke er dokumentert et økonomisk tap.

Retten anså at styret har hatt nødvendig fullmakt og at det var reklamert i tide. Uansett har Ranheimsfjæra utbyggingsselskap utvist passivitet og kan ikke gjøre gjeldende for sen reklamasjon. Retten har ikke funnet det nødvendig å ta stilling til anførsel om at det ikke var reklamasjonsplikt i det hele tatt pga grov uaktsomhet.

Forbrukerne er blitt delvis blitt tilkjent sakskostnader, med kr. 950 000,- for lagmannsretten hvilket utgjør ca ½ parten av kostnadene og 700 000,- for tingretten.

Dommen anses å ha betydning for markedsføring og opplysningsplikt ved salg av ny leiligheter og boliger iht prosjektsalg. Bla.a må det forventes at eiendomsmeglere kvalitetssikrer den informasjon som gis i markedsføringen siden eiendomsmegler har et omsorgsansvar både for selger og kjøper etter eiendomsmeglerlovens § 6- 3. Kjøper har krav på at informasjonen som gis er korrekt.

Til orientering er dommen ikke rettskraftig per 26.5. 2017

Elling André Lillefuhr, advokat LLM.