Hvilken kvalitet kan du forvente ved kjøp av nyoppført bolig?

Når man kjøper ny bolig kan man normalt forvente at denne er i god stand. Hva som er «god stand» avhenger av en rekke forhold. Som regel oppdages en rekke større eller mindre feil og mangler. Store feil og mangler er selger/entreprenør som regel ansvarlig for. Derimot vil små feil ofte aktualisere et spørsmål om selger/entreprenør kan holdes ansvarlig. Med en rekke av små feil oppstår også et spørsmål om hva en kan forvente av kvalitet på den nyoppførte boligen. Et råd er å engasjere egen takstkyndig i rimelig tid og advokat etter at det er konstatert uenighet.  

Sterkt forbrukervern ved kjøp av ny bolig
Mange kjøper bolig under oppbygging eller før den er ferdig bygget. Kjøpene reguleres av bustadoppføringsloven som gir forbrukerne et sterkt vern overfor entreprenøren som bygger huset og alle håndverkere som er involvert i byggingen. Vi gir en klar anbefaling om å bruke egen takstkyndig ved ferdigbefaring eller overtakelsesforretning slik at eventuelle feil og mangler kan avdekkes. Sørg også for at sameie/borettslag er stiftet i rimelig tid før overtakelse av leilighetene slik at et nyvalgt styre kan få engasjert takstkyndig ved befaring av fellesområder og bygningene. Ved uenighet bør det engasjeres advokat tidlig i prosessen. Vær også oppmerksom på at ved kjøp av ny bolig har forbrukerkjøperen instruksjonsmyndighet om å holde tilbake deler av kjøpesummen på meglers konto, helt frem til skjøte er tinglyst/ formell eiendomsoverdragelse har funnet sted. I tillegg har kjøper sikkerhet iht obligatorisk bankgaranti som skal utgjøre minst 5 % av kjøpesummen og som kan påberopes i inntil 5 år etter overtakelsen.

God kvalitet
Ved kjøp av bruktbolig vil kjøperen som regel akseptere at boligen er kjøpt “som den er”. I motsetning til dette vil det ved kjøp av nyoppført bolig være en rekke krav til utførelse og kvalitet. Ved store feil og mangler er selger/entreprenør som hovedregel ansvarlig. Derimot vil det ved små feil oppstå spørsmål om selger/entreprenør kan holdes ansvarlig. Rettslig sett blir spørsmålet hvor den nedre grensen for små feil går for hva kjøper kan holde selger ansvarlig for. Svaret vil bero på hvilket rettsgrunnlag kjøper kan påberope seg for at det foreligger mangel.

Kvalitet og utførelse etter avtalen, lov og forskrift
Som hovedregel vil feil som gjør at boligen ikke er i samsvar med kjøpekontrakten, lov og forskrift utgjøre en mangel kjøperen kan holde selger/entreprenøren ansvarlig for. Selv små feil og avvik kan etter dette være tilstrekkelig til å utgjøre en mangel. Er det slik at boligen bare nesten oppfyller brannsikkerhetsforskriftene utgjør dette som regel en mangel. Er kjøkkenet levert i en annen farge enn avtalt, kan det generelt sett utgjøre en mangel. Sprekker malingen anses også dette å være en mangel. Hva som er avtalt fremgår av salgsdeklarasjon/salgsoppgave med eventuelle endringer. Det anbefales at eventuelle uklarheter om leveranse/ utførelse presiseres skriftlig i dialog med megler/selgers representant eller at det settes klare forutsetninger i kjøpetilbudet/budskjema om boilgkjøperens forutsetninger om leveransen/utførelsen.

Uriktige opplysninger
Er det gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger vil det normalt være større margin for å påberope mangel. Er det snakk om små avvik er det bare en mangel dersom en “kan gå ut fra” at opplysningene har virket inn på avtalen. Er det for eksempel brukt en annen men ikke betydelig forskjellige fargenyanse på veggene enn det som er opplyst vil dette i de fleste tilfeller ikke har virket inn på avtalen. Små avvik fra det opplyste vil ikke automatisk være en mangel.

Arbeidet skal være utført på faglig godt vis
I regelverk stilles stadig større krav til kvaliteten på nye boliger. På tross av dette er det ofte egenskaper ved nyoppførte boliger som ikke er regulert i avtalen eller lov og forskrift. Hvis det ikke er normer/standarder mht om parketten kan knirke eller hvor skjev veggene kan være vil det være avgjørende om arbeidet er utført på faglig godt vis, og med materialer av vanlig god kvalitet. Hva som menes med arbeid utført på faglig godt vis og bruk av materialer med vanlig god kvalitet må avgjøres konkret og kan fremgå i ulike norske standarder (NS), byggforskserien til SINTEF, montasje- eller bruksanvisninger fra produsenter, tekniske godkjenninger og andre kilder. Som regel vil takstkyndige fagmenn engasjert av kjøper eller selger være avgjørende for å avdekke om arbeidet er utført på faglig godt vis og om det er brukt materialer av vanlig god kvalitet.

Høy kvalitet
Er det kjøpt nyoppført bolig reklamert med “høy kvalitet” så kan man også forvente høy kvalitet. Hva som ligger i høy kvalitet avhenger av en rekke omstendigheter. Gjeldende rett konstaterer at nyoppførte boliger kjøpt med “høy kvalitet” også skal ha høy kvalitet. I en nylig dom fra lagmansretten, LB-2013-92577 gjaldt saken et nyoppført bygg markedsført som kvalitetsbygg. Lagmansretten fant at de påberopte manglende som gjaldt legging av parkettgulv og luftlekkasjer ikke tilfredsstilte kravet om at arbeidet skal utføres på «faglig godt vis» etter bustadoppføringsloven § 7. Parkettgulvet ombefattet kuving, sprekker og bom som ga et inntrykk av dårlig kvalitet. For luftlekkasjene ble det påvist omfattende lekkasjer i takkonstruksjonen. Lagmansretten viste til at når det var tale om et nybygg med høyt prisnivå og markedsført som kvalitetsbygg stilles det høye kvalitetskrav til entreprenørens utførelse. Saksøker ble tilkjent prisavslag og utbedring av manglene. Motsatt ble det i en fersk dom fra Borgarting lagmannsretts, LB-2013-051029 konkludert med at knirk i parketten ikke er å anse som en mangel men må ligge innenfor «en alminnelig tålegrense». Hva lagmansretten mente med «alminnelig tålegrense» er uklart men trolig tyder uttalelsen fra lagmannsretten på at forholdene ved parketten var for bagatellmessige til at de må anses å utgjøre en mangel.

Ikke nødvendigvis krav om at arbeidet skal følge bransjepraksis
I noen tilfeller vil arbeidet med oppføringen av boligen være utført på faglig godt vis til tross for at entreprenør ikke har fulgt bransjefaglige anbefalinger eller Sintefs veiledninger. For eksempel kan et bygg være oppført uten at byggeransjens våtromsnorm er brukt. Våtromsnormen er et sett med retningslinjer for hvordan våtrom bør bygges og er i utgangspunktet ikke obligatorisk hvis det ikke er særlig avtalt. Et bygg kan imidlertid fremdeles være utført på «faglig godt vis» til tross for at denne normen ikke er fulgt. Entreprenør vil imidlertid ha plikt til å dokumentere at den valgte løsningen tilfredsstiller dette krav. I den sammenheng er det viktig å merke seg at alle nye boliger skal leveres med en FDV-perm som gir opplysninger om forvaltning, drift og vedlikehold av leiligheten og alle tekniske installasjoner.

Følge opp mangelskrav
Dersom det foreligger en mangel vil kjøperen kunne påberope seg misligholdsbeføyelser som å holde tilbake vederlag, kreve utbedring, prisavslag eller erstatning. Dersom manglene er vesentlige vil kjøperen kunne heve hele kjøpet. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at kjøperen også kan miste retten til å påberope seg mangelen dersom det ikke er reklamert i tide eller og kravet kan være foreldet selv om reklamasjonsfristene er overholdt.

Advokatbistand i forbindelse med avdekking av feil og mangler og fremming av reklamasjon kan som hovedregel kreves erstattet av selger/entreprenør og vil også i vesentlighet være dekket av rettshjelpsforsikring etter at det er oppstått uenighet/tvist. Legalconsult advokat har lang og utstrakt spisskompetanse på juridiske utfordringer knyttet til eiendom og bolig.

Ta kontakt med advokat Elling André Lillefuhr for en nærmere analyse av hva vi kan gjøre for deg eller dere som har kjøpt nyoppført bolig.