Status 2021 – Hva er krav til parkeringsplasser ved boligkjøp?
Advokat Lillefuhr og Legalconsult bistår boligkunder over hele Norge etter å ha ført sak hvor Frostating lagmannsrett dømte i 2017 at det er funksjonskrav til p-plasser. – omtalt i denne artikkelen i sept. 2019. https://www.tu.no/artikler/kan-du-forvente-a-kunne-apne-alle-dorene-nar-du-kjoper-en-parkeringsplass-nei-mener-utbygger
Sakene avgjøres ut fra kravene til funksjon etter plan- og bygningsloven og tekniske forskrifter og krav til alminnelig god vare etter bustadoppføringslova. Både forhandlingsløsninger, klage til bygningsmyndigheten og privatrettslige søksmål kan være aktuelt. Det beste er å unngå å komme i fella ved å undersøke og stille krav til p-plasser før en kjøper. Det gjelder både ved nyboligsalg og ved bruktboligkjøp. Les dokumenter nøye og be om avklaring, eventuelt still forutsetninger ved budgivning ut fra ditt behov og den biltype du har.
Et sentralt spørsmål er hva som er markedført og avtalt iht bustaoppføringslovas § 25 og opplyst om. Det er også et spørsmål om forbrukere kan forvente og kreve større og bedre p-plasser enn offentligrettslige minimumskrav. Agder lagmannsrett har i dom vår 2020 ansett at selv om løsning (termisk inneklima) skulle oppfylle minimumskrav – var løsningen grovt uaktsom å tilby forbrukerkjøpere som må kunne forvente bedre brukbarhet enn minimum etter tekniske forskrifter.
Tingrett og lagmannsrett har i 2020 og 2021 ansett at SINTEFs analyse er svært viktig og må angi nødvendig funksjonskrav (f.eks. for tillegg ved vegg). I andre sammenhenger har kommuner (f.eks. Hamar kommune ved et OBOS-prosjekt ansett at SINTEF angir kun 1 løsning og at andre løsninger kan velges (uten at det ble dokumentert at redusert størrelse på p-plasser oppfylte funksjon døråpning) I en sak på Fornebu er spørsmålet om Bærum kommune kan lage egen kommuneplan, hvor søyler står 1,4 meter fra start av P-plass og hindrer døråpning, i strid med SINTEFs analyse i NBI 312.130. Ja mener kommunen og Statsforvalteren i Oslo og Viken i sak om gyldig ferdigattest. Saken står for departementet til vurdering. Det er en artikkel i Teknisk ukeblad om saken.
Ved et eventuelt søksmål om prisavslag vil det være spørsmål forbrukeren har krav på noe mer enn offentligrettslige krav. Bilene står så tett pga søyler at i tillegg til at 1 dør ikke kan åpnes – så er det kun mulig med døråpning ca 0,35 meter på en rekke dører – altså smalere enn krav til evakueringsvei etter tekniske forskrifter. Etter i en årrekke å ha nektet å ha tilsyn etter plan- og bygningsloven om funksjonskrav ved p-plasser har Trondheim kommune nå for første gang, i 2021 gitt pålegg om dagbøter til staten om ikke p-plasser blir prosjektert korrekt i et prosjekt. Bildet er altså ganske forskjellig, avhengig av landsdel og kommune.
For forbrukere er det viktig å stille krav til p-plasser ved budgivning på nye prosjekter. Det er også viktig å reklamere allerede ved overtakelse og en bør alltid engasjere egen takstkyndig – noe sameier også bør gjøre på alle fellesområder. En rekke tvister vil da få et langt bedre utfall enn en del saker. Domstolene har i flere saker akseptert at utbygger, entreprenør og prosjekterende bygger nærmest ubrukelige p-plasser, og gitt forbruker å reklamere straks, altså at forbrukere forventes å ha oversikt over hva som er brukbart, men ikke boligprodusentene. Det er en svært uheldig og urimelig vurdering. Et hjertesukk. I noen tilfeller nekter selger å føre reklamasjoner inn i overtakelsesprotokoll. Det er svært viktig, og må insisteres. Skriv i tilfelle egen protokoll, om selgers representant nekter. Det som ikke er protestert på ved overtakelse, får en forbruker etter loven kort frist til å reklamere på hvis de burde vært oppdaget..
SINTEF’s nasjonale prosjekteringsanalyse har økt bredden til 2,50 meter og 2,80 ved vegg eller søyler som hindrer døråpning og forutsetter at en skal komme seg forbi andre søyler viser kommuners praksis at funksjonskrav i tekniske forskrifter om at alternativ løsninger til SINTEF skal være dokumentert brukbare, – ikke følges. Resultatet er smalere døråpning og plassering av søyler ved biler som ikke er iht fysiske lover og krav til at p-plasser skal være tilgjengelige for alle og universelle. Det er en rekke utfordringer i dette saksfeltet. Et viktig spørsmål er om bygningslovgivningens krav skal følges ved byggetillatelser og ferdigattester og om kommunene skal forfølge ulovligheter, eller er funksjonskravene for manøvrering, døråpning og evakuering mellom bil og søyler eller ved vegger er fleksible og må tilpasses boligbransjens behov. Et viktig spørsmål er om det er tilstrekkelig å opplyse til forbrukerne og markedsføre med at det bygges smalere og alternativt til SINTEF’s minimumsanbefalinger. Markedsrådet har sommer 2020 sagt at det er OK selv om funksjonskravene ikke er verifisert slik Direktoratet for byggkvalitets preaksepterte ytelser (veileder til TEK) forutsetter i forskriftenes § 2-1). https://www.tu.no/artikler/kan-denne-tegningen-vaere-grunnlag-for-parkeringsplass-reklame-slik-endte-krangelen-mellom-kjoper-og-utbygger/493986
Legalconsult advokat og advokat Elling André Lillefuhr arbeider mye innen dette saksfeltet. Vi tror at boligbransjen gjør seg selv en bjørnetjeneste ved å satse på at at er tilstrekkelig å informere forbrukerkjøpere om at p-plasser er smale eller har avvik fra nasjonale funksjonsnormer. Bygningsloven forutsetter at de også skal fungere både ved innflytting og om 50 år. Ulovlighetsoppfølging mot aktørene i byggesaken kan som kjent igangsettes inntil 5 år etter ferdigattest er vedtatt. Og etter den tid er det sameiet/borettslaget som har ansvar for at bygg er lovlige. Det vil altså være en dristig strategi. Allikevel er det flere saker hvor krav i kommuneplaner om dimensjonering er fraveket, uten søknad. Det gjelder bla. en større utbygging på Hamar i regi av OBOS hvor det i markedsføringen er informert om avvik fra SINTEF, bl.a. på bredde, men at det allikevel fungerer fint likevel. Pågående søksmål og saker om klager på ferdigattester m.v. hos ulike statlige fylkesmannsembeter vil forhåpentligvis gi en avklaring. Høyesterett og lagmannsretter har de siste månedene gjort det klart at det er viktig at norske byggeregler følges slik at norske bygg fungerer som forutsatt av myndighetene. Det bør tas på alvor også når det gjelde krav til parkeringsplasser som skal kunne brukes av alle i boliger med krav om heis (universell utforming) Hva universell utforming etter tekniske forskrifter eller reguleringsplaner innebærer har imidlerdig flere domstoler nektet å vurdere. Det er behov for en avklaring om universelt Parkeringsareal etter TEK § 8-1 jf. § 8- 2 også medfører krav til størrelser og at folk (i babystoler) med hofteproblemer eller med store kropper skal kunne komme seg ut og inn av moderne biler, ofte noe bredere enn 1,80 meter.
Det er fortsatt et spennende område av forbrukerjusen å arbeide med fremover.
Elling André Lillefuhr,
advokat
Status 2021 – Hva er krav til parkeringsplasser ved boligkjøp? Offentlige funksjonskrav eller har forbrukere krav på bedre p-plasser? – I grensesonen mellom boligkjøperes krav, markedsføring og bygningsmyndighetenes rolle.