Vil Høyesterett beskytte boligkjøpere og kvaliteten på norske boligbygg – eller koker det bort i kålen??
Høyesteretts dom i feb. 2020 forutsetter at alle ansvarsområder må være besatt i byggesaker slik at norske bolig blir bygget i samsvar med forutsetninger og funksjonskrav. Ansvarlig søker, arkitektbyrå ble dømt til å betale erstatningsvar for unnlatt å oppfylle sine plikter.
https://www.domstol.no/Enkelt-domstol/hoyesterett/avgjorelser/2020/hoyesterett-sivil/hr-2020-312-a/
Høyesterett sa også i dom hvor OBOS ble dømt i 1997 for omfattende bransjebrudd på Betongoverdekning, at hvis en Norsk Standard fravikes, så må det alternative løsningen prosjekteres minst like god. Høyesterett fulgte opp Borgarting lagmannsretts dom fra 1996 LB-1995-00578 hvor OBOS ble dømt for grov uaktsomhet ved å følge opp bransjepraksis om for lite betongoverdekning over armeringsjern i terrassebygg, noe som medførte omfattende rustproblemer etter få år. Borgarting presiserte at norske byggeregler ikke var laget for moro skyld, men for å følges, for også å beskytte intetanende forbrukerkjøpere.
Til tross for Høyesteretts dom er det lite som tyder på at krav i tekniske forskrifter om at fravikes preaksepterte ytelser og forskrifter, må alternativ prosjekteringsanalyse være egnet og gyldige for formålet ( TEK § 2-1) – følges. I viktige saker om funksjonskrav har kommuner tolket at store nasjonale utbyggere kan legge seg vesentlige under funksjonskravene til SINTEF og Byggforsk NBI, f.eks parkeringsplasser. Departementet er tolket å ha avgitt en prinsipputtalelse i mars 2018 i en sak i Trondheim som advokat Lillefuhr i Legalconsult har arbeidet mye med – at det ikke er nødvendig å kontrollere prosjekteringen selv det er uttrykkelig bevist at en rekke p-plasser ikke fungerer til sitt formål. Dette var ca 1 år etter at Frostating lagmannsrett avsa en viktig dom hvor mange p-plasser ble dømt å være brudd på offentlige funksjonskrav. Legalconsult og advokat Lillefuhr førte denne saken for 67 seksjonseiere i tingrett og 49 i lagmannsretten. Saken er vurdert her:
Jeg tror denne analysen er feil. Det er ikke spørsmål om kun å varsle på forhånd om at p-plasser er smalere enn minimiumsnormer, at forskriftskrav i kap. 14 om isolasjon rundt varmtvannsrør ikke følges, at kaldtvannsrørene for tappevann fungerer som fermenteringsanlegg for bakterieoppgroing (ikke oppfyller krav om at vannet skal være kjølig nok) eller at det ikke er reguleringsevne på opvarming med fjernvarmeanlegg som TEK § 13 – 4 forutsetter i stue og oppholdsrom m.v. Plan- og bygningsloven har klare bestemmelser om at brudd på funksjonskrav kan medføre krav om ny prosjektering og retting. Dette kan følges opp av både Fylkesmannsembeter og domstoler ut fra gjeldende regelverk og i private tvister med krav om retting eller større prisavslag slik at mangler utbedres.
Jeg tror ikke dette koker bort i kålen. Byggebransjen og kommunale myndigheter må innrette seg etter den kursen som Høyesteretts prejudikat i 2020 gir klart signal om og som ble staket ut på 90-tallet. Norge kan ikke tåle at det slurves og finnes bransjepraksis som setter boligbyggernes økonomi foran kravene til brukbare og trygge boligbygg. Domstolene har i flere saker vist til at relativt små avvik fra SINTEFnormer anses å være grovt uaktsomt og gitt store erstatningskrav.
Det er stor diskrepans mellom kommunale vedtak i 2017- 2020 om at det ikke er så farlig å avvike minimums funksjonsnormer og den fokus domstolene og fylkesmennene har på at det viktig å følge nasjonale prosjekteringsanalyser.
Dette er en forskjell i liv og lære som ikke er bærekraftig. Domstolene tolker regelverket som Stortinget har gitt og Universell utforming ved leilighetsbygg med heis er ikke f.eks ikke satt for moro skyld. Departementet har en stor jobb å gjøre med å veilede kommunene om at universell utforming og andre funksjonskrav i tekniske forskrifter må tas på alvor og at de ikke er servicekontor for boligutbyggerne, men skal beskytte boligkjøpere og samfunnet fra bygg som ikke fungerer.
Hvis ikke vil strømmen av saker hos fylkesmenn, Sivilombudet og domstolene hvor både utbyggere, entreprenører, arkitekter og kommuners blir satt i skammekroken fortsette. Signalet som Høyesterett ga i denne dommen mot Norconult selskapet Solem Arkitektur er meget klar – Begynn å følge byggereglene, og de er ikke så fleksible som både utbyggere og kommuner vil ha det til. Ikke er funksjonskravene så vanskelige heller selv om Sivilombudmannen har sagt akkurat det i en uttalelse høsten 2019 om tilsyn av dimensjonering av parkeringsplasser. Det betyr i praksis at biler skal kunne manøvreres inn på en parkeringsplass, dørene skal kunne åpnes slik at gamlefar og lille Ole i babystol kommer ut, søyle ved bil kan passeres med helse, liv, plastposer og dressjakke i behold (evakuering ved brann m.v.) varmtvannsrør er isolerte, kaldtvannsrør er isolert bort fra oppvarmet gulv og kokende tappevann slik at det ikke gror legionella og andre bakterier og opportunistiske patogener, amøber m.v. , energi ikke sløses unødig, takkonstruksjon er luftet og ikke lekket, fasader er isolert og luftet, det er isolert MELLOM leiligheter og fjernvarme kan reguleres tilstrekkelig raskt.
Det brukes mye energi, kompetanse, konsulenthjelp og advokatbistand på å unngå at kravene følges i stedet for å sørge for at Høyesteretts klare signal følges. Eller hva skal en si til at Hamar kommune sommeren 2020 i en OBOS utbygging anser at det er OK med p-plasser på ca 2,35 m bredde hvor SINTEF pga søyler anser at minimumsbredde bør være er 3 meter for døråpning? Sandnes kommune har også lukket øynene sommer 2018 for at p-plasser for gjester ikke ble bygget og 4 var etablert med dybde på 4,40 meter, 0,6 m under normen på 5 meter ut fra at dimensjonerende bil er 4,80 meter. Kommuner overser nærmest bevisst i tilsyn å kontrollere at varmtvannsrør for tappevann er forskriftsmessig isolert. Prosjekterende og Kontroll prosjekterende, samt utførende i store entrepriser kan bevisst bløffe om dette i søknader om ferdigattest. En rekke store utbyggere er begynt å opplyse i markedsføring at minimums nasjonale normer og forskrifters brukbarhetskrav ikke er oppfylt – men det skal visstnok fungere likevel (trolig også ved universell utforming). min vurdering er at dette er meget dristig og klart i strid med ordtaket at med Lov skal landet bygges! Det er ikke en bærekraftig praksis og forbrukervernet og kvaliteten på norske boligbygg skal i lengden være langt sterkere enn hensynet til utbyggernes lommebok som kommunal unnfallenhet dessverre beskytter.
Legalconsult og advokat Lillefuhr arbeider mye med disse saksforholdene og prosederer boligeieres rettigheter i forvaltningsklager og rettssaker de kommende månedene om forventet kvalitet til norske leilighetsbygg og hva som må forventes av prosjektering og utførelse ved bygging. Er det boligkjøpere som forventes å avdekke funksjonssvikt eller bør det avdekkes ved bygging, med den konsekvens at det ikke er reklamasjonsplikt. Og hvor langt skal det rekke at det i markedsføringen er gitt halvkvedede viser om at SINTEFS nasjonale prosjektanalyser er «kastet over bord» – men det fungerer visstnok fint likevel – inntil det motsatte er bevist?
14.9.2020, Elling André Lillefuhr, advokat